Инвестиции в недвижимость в Саудовской Аравии

Да. Совет министров одобрил закон о владении для несаудовцев 8 июля 2025 года, и он вступил в силу примерно через 180 дней, в январе 2026 года. Закон открывает покупку физлицам и компаниям-нерезидентам в зонах Эр-Рияда, Джидды и других городов, которые определяет REGA. Мекка и Медина закрыты почти полностью, исключения узкие и касаются только мусульман в отдельных случаях. Резидент с действующей икамой может купить жильё для личного пользования, а премиальный жилой сегмент требует отдельного одобрения Министерства внутренних дел. Закон действует меньше года, и точные границы зон REGA раскрывает поэтапно.

Да. Иностранный покупатель может оформить сделку через представителя по доверенности, не приезжая в Саудовскую Аравию. Доверенность выпускается и заверяется электронно на платформе Najiz Министерства юстиции, включая услугу «Виртуальный нотариус» для лиц за рубежом, а система регистрации недвижимости REGA прямо допускает подачу заявления представителем при наличии действительной доверенности. Для покупателя-юрлица Министерство инвестиций требует доверенность представителю, легализованную через посольство Саудовской Аравии. Прямого официального заявления REGA о полностью дистанционной сделке нет, но такая практика подтверждена профильными источниками.

Перевод денег на покупку идёт не на счёт продавца напрямую, а на специальный счёт, который открывает саудовский банк по правилу SAMA 200.2.4. Для этого нужны цифровой ID, выданный по саудовским законам, копия паспорта, адрес за рубежом и саудовский контактный номер, привязанный к этому ID, плюс договор с брокером или застройщиком и подтверждённая банковская выписка со счёта в стране проживания. Совместные счета и доверенности из-за рубежа не допускаются, а счёт используется только для сделки с недвижимостью, без карт. По правилам, применяемым к закону о владении для нерезидентов, при продаже прав в четырёх обозначенных городах взимается сбор до 2 процентов, а нарушения караются штрафом до 10 млн риялов.

Основной расход при сделке - единая пошлина RETT 5 процентов, она же платится и при покупке, и при продаже вместо налога на прирост капитала, которого для физлица не предусмотрено. Налог на аренду для иностранного нерезидента фактически отсутствует. При этом в зонах, открытых для иностранцев в Эр-Рияде, Джидде и ещё двух городах, при продаже прав нерезидентом дополнительно удерживается сбор до 2 процентов согласно новым правоприменительным нормам, так что итоговая нагрузка на сделку там может доходить примерно до 7 процентов.

Закон о владении иностранцами делит рынок на зоны, а не открывает всю страну сразу. Внутри границ, которые определяет REGA, в Эр-Рияде, Джидде и других городах доступна полная собственность на жильё для физических и юридических лиц-нерезидентов. Мекка и Медина закрыты для иностранцев почти полностью, узкие исключения касаются только мусульман в отдельных случаях. Резидент с действующей икамой вправе купить объект для личного пользования в разрешённой зоне, а сделки в премиальном жилом сегменте требуют отдельного одобрения Министерства внутренних дел. Вне обозначенных зон закон не даёт иностранцу права собственности.

Покупки на этапе строительства обязаны идти через эскроу-программу WAFI под управлением REGA: деньги покупателя поступают на счёт лицензированной третьей стороны и высвобождаются застройщику траншами только после подтверждения независимым инженером достижения строительной вехи, а при банкротстве застройщика защищены от требований его кредиторов. Для регистрации в системе застройщик обязан предоставить финансовую гарантию или страховку завершения проекта, утверждённые архитектурные планы и технико-экономическое обоснование. При этом сам закон об иностранном владении действует меньше года, и правоприменительная практика, включая работу WAFI на конкретных офф-план проектах для нерезидентов, ещё не проверена временем.

Все договоры аренды в Саудовской Аравии, жилые и коммерческие, независимо от срока, обязаны регистрироваться на государственной платформе Ejar под управлением REGA, иначе они не имеют силы для принудительного исполнения. Регистрацию проводит лицензированный брокер: вносятся данные сторон и объекта, договор проходит электронное удостоверение, оплачивается пошлина. По данным юридических источников, через Ejar зарегистрировано свыше 5 млн договоров аренды. Отдельный регламент по управлению недвижимостью, который должен закрепить отношения собственника и управляющей компании, весной 2026 года проходил стадию общественного обсуждения и ещё не вступил в силу. В Эр-Рияде с сентября 2025 года действует пятилетняя заморозка роста аренды в пределах 0-2 процентов в год, в Джидде такого ограничения нет.

Единой государственной ставки ежегодного взноса на содержание общих частей в Саудовской Аравии нет: размер платежа определяет голосование общего собрания ассоциации собственников в рамках платформы Mullak и зависит от конкретного объекта. Иностранный владелец платит наравне с остальными совладельцами, а неуплата может привести к принудительному взысканию через ту же платформу. Отдельно в отрасли обсуждается, должны ли такие взносы облагаться НДС по ставке 15 процентов, если ассоциация собственников признаётся поставщиком услуг; окончательного решения по этому вопросу пока нет. Точных сумм взносов в риалах на квадратный метр официальные источники не публикуют, так как ставка устанавливается индивидуально для каждого объекта.

Жить в купленном жилье иностранец может как резидент - при действующей икаме, что прямо предусмотрено законом о владении: резидент вправе купить объект именно для личного пользования. Для покупки в премиальном жилом сегменте дополнительно нужно одобрение Министерства внутренних дел. Отдельный путь - Премиальное резидентство «владелец недвижимости» от 4 000 000 SAR, около 1 070 000 USD: оно даёт возобновляемое право находиться в стране без спонсора-работодателя, но действует лишь пока сохраняется собственность на объект. Гражданства ни один из этих путей не даёт.

Жёсткого минимального срока владения перед перепродажей для иностранца по данным юридических обзоров нет: готовый объект в разрешённой зоне можно перепродать в любой момент через регистрацию у REGA. Отдельные ограничения касаются покупок на этапе строительства, объектов на земле нерезидента и жилья, связанного с Премиальным резидентством, - его продажа без замены прекращает статус резидента. При продаже платится та же пошлина RETT 5 процентов, что и при покупке, а в четырёх городах для несаудовцев по данным Deloitte и REGA дополнительно взимается сбор до 2 процентов с передачи прав.

Единого официального перечня документов только для иностранных покупателей REGA не публикует, но из практики следует, что нужны: верифицированный цифровой ID Absher, паспорт или икама для резидента, нотариальная доверенность, если покупатель не присутствует лично, и электронный договор купли-продажи, подписанный через портал Saudi Properties. Юридическому лицу дополнительно нужна коммерческая регистрация. Перед выдачей электронного титула (сакк) требуется подтвердить оплату пошлины RETT. Список собран из общих требований REGA к регистрации и практических гайдов, официального единого чек-листа именно для иностранцев на середину 2026 года нет.

Курс риала жёстко привязан к доллару на отметке 3,75 SAR и держится так уже сорок лет, поэтому классического риска девальвации местной валюты для инвестора в долларах практически нет: колебания сводятся к риску самого доллара на мировом рынке. Другое дело - платежи внутри сделки и владения: пошлина, эскроу-транши по рассрочке и обслуживание объекта номинированы в риалах, и для инвестора с доходом не в долларах реальная стоимость этих платежей меняется вместе с курсом доллара к его исходной валюте, а не с риском самого риала.

Закон о владении недвижимостью для несаудовцев и его регламенты не устанавливают обязательного найма юриста для физлица-нерезидента: сделка проходит через цифровую платформу REGA/Saudi Properties, требует цифровой идентификации, банковского счёта в Королевстве и верификации через посольство. Для иностранных компаний нужна нотариально заверенная доверенность на представителя и легализация документов. Прямого требования о нотариальном заверении самого договора купли-продажи в изученных материалах не найдено. Из-за новизны закона независимая проверка зоны, застройщика и договора остаётся разумной предосторожностью, а не формальной обязанностью.

По опубликованным источникам валовая доходность аренды в Саудовской Аравии в среднем по стране составляет 6,75 процента (I квартал 2025), а в крупнейших городах выше: около 8,89 процента в Эр-Рияде и 7,89 процента в Джидде (III квартал 2025). Разница между городами важна для долгосрочного расчёта: с сентября 2025 в Эр-Рияде действует 5-летняя заморозка роста арендной платы в пределах 0-2 процентов в год, а в Джидде такого ограничения нет, и аренда там растёт на 3-6 процентов в год. Это рыночные ориентиры, а не расчёт по конкретному объекту.

Государственных программ гарантированной арендной доходности в Саудовской Аравии нет. Отдельные частные застройщики и инвестплатформы предлагают такие продукты на собственных условиях: по данным на 2025-2026 годы, проект в Северном Эр-Рияде заявляет управляемую доходность до 10 процентов годовых при полном управлении арендой оператором, а лицензированная платформа дробного владения указывает доходность до 30 процентов годовых. Это коммерческие обещания конкретных компаний, не проверенные независимым регулятором и не гарантированные законом. К таким цифрам стоит относиться как к маркетинговому предложению отдельного продукта, а не как к рыночной норме.

Само владение объектом в разрешённой зоне не требует визы или резидентства: закон, действующий с января 2026 года, допускает покупку иностранными физлицами и компаниями вне зависимости от их резидентского статуса. Если же иностранец покупает жильё для личного проживания как резидент, ему нужна действующая икама, а сделки в премиальном жилом сегменте дополнительно требуют одобрения Министерства внутренних дел. Отдельно покупка от 4 000 000 SAR может открыть категорию Премиального резидентства, но это самостоятельная процедура, не наступающая автоматически при регистрации права собственности.